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Es un bono, pero no como cualquier otro bono que se someta a votación.
Promete ofrecer hipotecas a los compradores de vivienda, pero no las hipotecas típicas.
Se crearía un programa de ayuda para el pago inicial, pero uno diferente a cualquier otro en el país.
Este año, en la boleta electoral de California hay muchas propuestas importantes y controvertidas , pero ninguna tan extraña como la Proposición 37.
Sus defensores la consideran una solución “elegante” al problema de que tantos californianos no pueden permitirse comprar una vivienda. Sus detractores la califican de artimaña ingeniosa y poco rebuscada. Prácticamente todo el mundo, incluso algunos expertos contratados para analizar la propuesta, tiene dudas.
Aquí tienes algunas de las preguntas más importantes, con las mejores respuestas disponibles.
P: ¿Qué efecto tendría la Proposición 37?
R: Si se aprueba, el estado podría obtener préstamos de hasta 25 mil millones de dólares para establecer un nuevo programa de préstamos que ayude a las personas a afrontar los pagos iniciales de la compra de viviendas nuevas.
¿25 mil millones de dólares ? Eso es mucho dinero, incluso para un estado con un presupuesto de 352 mil millones de dólares .
Así es. Pero a diferencia de otros bonos que se someten a votación, se supone que este no le costará nada al estado.
Cuando el estado vende bonos, está pidiendo dinero prestado. La mayoría de los bonos, como las Proposiciones 1 y 38 , se pagarían directamente con los impuestos.
Con la Proposición 37, el estado actuaría más como un intermediario de préstamos. La Agencia de Financiamiento de Vivienda de California obtendría el dinero de prestamistas privados (mediante la venta de bonos) y luego lo volvería a prestar a los compradores de vivienda. Cuando los compradores de vivienda paguen esos préstamos, el dinero regresaría a los tenedores de bonos con intereses.
Si los compradores de vivienda no cumplen con sus pagos, los prestamistas privados serían quienes asumirían el costo, no los contribuyentes estatales. Eso es lo que estipula el texto de la medida, aunque algunos analistas han expresado dudas de que los legisladores estatales puedan resistir la presión política para rescatar a los compradores de vivienda en caso de una ola de impagos.
¿Estos préstamos son simplemente hipotecas para viviendas?
Segundas hipotecas, específicamente.
Los compradores aún tendrían que adquirir una casa a la antigua usanza, acudiendo a un banco o agente inmobiliario y solicitando una hipoteca que cubra la mayor parte del precio de la vivienda. Sin embargo, aún queda un pago inicial. El pago inicial promedio en California es del 20%, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, aunque suele ser menor para quienes compran por primera vez. Para una casa de $800,000, eso equivale a $160,000.
¡Eso es muchísimo! ¿Esta segunda hipoteca está destinada a cubrir la totalidad del pago inicial?
Casi todo.
El programa permitiría que estos préstamos cubrieran hasta el 17% del valor de una vivienda, reduciendo los 160,000 dólares a 24,000 dólares.
¿Es positivo ayudar a las personas a endeudarse más al comprar una vivienda?
Para muchos californianos, ser propietario de una vivienda es prácticamente inalcanzable, incluso para aquellos que podrían considerarse de clase media acomodada. California tiene la segunda tasa de propiedad de vivienda más baja o la más baja de todos los estados, según cómo se mida.
Para muchos californianos que viven de alquiler, las elevadas cuotas hipotecarias mensuales —que suelen ser más altas que el alquiler promedio en gran parte del estado— hacen que comprar una vivienda sea inviable. Para quienes se encuentran en esta situación, añadir una segunda hipoteca con otro pago mensual no les ayudará.
Pero para algunos, es el monto del pago inicial lo que les impide acceder a la vivienda propia. Aproximadamente el 40% de los compradores recientes recurrieron a amigos o familiares para superar esta brecha financiera, según una encuesta nacional . Esta brecha es especialmente grande en California, donde los precios de las viviendas son muy altos.
Pedirle a una familia que ahorre tanto dinero es como pedirles que “viajen a la luna en un cohete de cartón”, dijo Bob Hertzberg en una entrevista.
Es una metáfora curiosa, pero ¿quién es Bob Hertzberg?
Es el expresidente de la Asamblea estatal, el exlíder de la mayoría del Senado, un negociador activo en una amplia variedad de debates políticos contemporáneos de California y el autor y promotor singularmente enérgico de la Proposición 37.
Hertzberg lleva años trabajando en esta idea, junto con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, y afirma haber dado con una solución, si bien inusual, muy “elegante” para los inquilinos de clase media que no pueden reunir el dinero para el pago inicial.
Si esto se aprueba, ¿podría obtener uno de estos préstamos?
Si eres un californiano típico, es muy probable que al menos cumplas con los requisitos.
Bajo este programa, cualquier persona que gane menos del doble del ingreso promedio de su condado califica, que oscila entre aproximadamente $116,000 en Imperial y poco más de $410,000 en San Mateo para una familia de tres. Esto cubre aproximadamente al 90% de todos los inquilinos , según un análisis reciente del Instituto de Políticas Públicas de California.
Hertzberg y otros partidarios creen que es positivo que una zona tan extensa de California cumpla los requisitos.
Existen numerosos programas de ayuda para el pago inicial dirigidos a compradores de vivienda de bajos ingresos , compradores de primera generación o veteranos , pero Hertzberg argumenta que la clase media, en un sentido amplio, también necesita ayuda. Además, según él, los requisitos mínimos simplificarán considerablemente los trámites burocráticos.
Pero algunos opositores, como la Liga de Mujeres Votantes de California , temen que ofrecer un posible impulso a tantos compradores potenciales signifique que quienes menos necesitan ayuda —personas con ingresos inferiores al límite, dotadas de una riqueza considerable o que pueden pedir préstamos a sus familiares— sean las más propensas a obtener los préstamos.
Eso, advierten, solo reforzará las desigualdades económicas y raciales ya existentes en el estado.
¿Qué tipo de vivienda podría adquirir un prestatario con una de estas segundas hipotecas?
Se aplican tres condiciones.
En primer lugar, hay un límite de precio. Esto se vuelve un poco técnico , pero básicamente la vivienda debe costar menos de 1 millón de dólares en el interior de California y hasta 1.5 millones de dólares en Los Ángeles, el condado de Orange y el Área de la Bahía.
En segundo lugar, la vivienda debe ser construida por un “constructor cualificado”.
Se trata de una constructora que se compromete a respetar el límite de precio, construir dentro de las ciudades ya existentes y aceptar la responsabilidad legal en caso de incumplir algunos requisitos laborales básicos.
A cambio, podrían construir las segundas viviendas que cumplan los requisitos para obtener una hipoteca. Además, quedarían exentos de demandas por defectos de construcción si reparan un error a satisfacción del propietario. En caso de que las disputas lleguen a los tribunales, los honorarios legales estarían limitados.
Según Dan Dunmoyer, presidente de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, el programa probablemente tendría más sentido comercial en las zonas del estado donde los precios de las viviendas son más bajos y donde hay muchos prestatarios de ingresos medios. Es probable que se trate de ciudades en lugares como el Inland Empire y el Valle Central.
La tercera condición es que la vivienda sea de nueva construcción o haya sido recientemente reformada. En otras palabras, el prestatario debe ser su primer ocupante. No se admiten viviendas de segunda mano.
¿Por qué solo viviendas nuevas?
Esto pone de manifiesto una crítica común a los programas de ayuda para el pago inicial.
Darles una ventaja financiera a algunos compradores sin cambiar la cantidad de viviendas en circulación simplemente cambia quién consigue una casa y quién no. Es como reservar un asiento para alguien en un juego de sillas musicales. Puede que tu amigo consiga un sitio, pero la misma cantidad de personas terminarán en el suelo cuando la música se detenga.
En el peor de los casos, la nueva inyección de dinero no hará más que elevar aún más los precios.
La idea es que, al reservar estos préstamos para nuevas viviendas, se garantice que la nueva oferta se ajuste a la nueva demanda, lo que resultaría en un aumento neto del número de viviendas y de propietarios de viviendas en California.
¿Cuántas viviendas se construirían realmente gracias a este programa?
Según un análisis encargado por la campaña del “Sí a la Proposición 37”, esto podría resultar en la construcción de hasta 190,000 viviendas. Sin embargo, el autor reconoce que esa cifra es una estimación optimista.
La cifra real depende de cuántos constructores decidan que vale la pena obtener la certificación, cuántas de estas viviendas se habrían construido de todos modos, el precio de cada vivienda y qué parte del pago inicial desea cubrir cada prestatario con el préstamo, además de un montón de otras incógnitas.
¿Qué otras incógnitas?
Hay bastantes, pero la Oficina del Analista Legislativo, un organismo no partidista, destacó dos importantes en su análisis de la medida.
Desconocemos si los inversores comprarían realmente estos bonos y, de ser así, a qué precio. Tampoco sabemos cuántos compradores querrán solicitar estos préstamos.
¿Por qué los compradores de bonos podrían no estar dispuestos a prestar el dinero?
Financiar segundas hipotecas se considera más arriesgado que financiar las tradicionales, ya que estos préstamos aumentan la deuda del prestatario, el primer préstamo tiene prioridad de pago y el segundo no cuenta con la garantía implícita del estado de California ni de las entidades hipotecarias federales Fannie Mae o Freddie Mac. Si el prestatario quiebra, el inversor es el responsable.
Los inversores típicos querrían ser compensados por todo ese riesgo adicional. Eso significa tipos de interés elevados.
En estos momentos, los tipos de interés hipotecarios tradicionales superan con creces el 7% . Los inversores comunes “van a querer bastante más que eso” para una inversión no probada y más arriesgada, afirmó Edward Pinto, codirector del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute, un centro de estudios de tendencia conservadora.
¿Es por eso que los compradores podrían no querer utilizar estos préstamos?
Esa es la razón principal.
Incluso si la segunda hipoteca tuviera una tasa del 7%, podría añadir 1000 dólares a los pagos mensuales de la deuda de un nuevo propietario, dependiendo del precio de la vivienda. Es un precio muy alto a pagar por un pago inicial menor. Menos del 40% de los inquilinos que cumplen los requisitos de la Propuesta 37 podrían afrontar estos pagos mensuales más altos para una vivienda de nivel básico, según el análisis del PPIC.
Para una vivienda cuyo precio se encuentre en el límite superior del rango de elegibilidad, menos del 0.5% de los inquilinos que cumplen los requisitos podrían permitírsela.
¿Hay algo que el estado pueda hacer para reducir estos tipos de interés?
Se supone que el dinero público no debe subvencionar ni respaldar estos préstamos, así que no directamente.
Pero Hertzberg dijo que tiene un plan.
Es posible que se convenza a grupos filantrópicos y fundaciones benéficas —«la gente de Giving Pledge», en sus propias palabras— de comprar los bonos a tasas inferiores a las del mercado, incluso tan bajas como el 3 %. Esto estaría en consonancia con el espíritu cívico de la compra de bonos de guerra durante la Segunda Guerra Mundial, afirmó Hertzberg. Pero también podría cumplir con ciertos requisitos de impacto social corporativo, las declaraciones de misión de las organizaciones sin fines de lucro e incluso las normas federales de préstamos comunitarios.
Dijo que ya había hablado con algunos posibles donantes al respecto, pero se negó a dar nombres.
¿Qué ocurre si los inversores no compran los bonos, los compradores no solicitan los préstamos, o ambas cosas?
Potencialmente nada.
En un reciente panel de discusión , Chris Hoene, director ejecutivo del California Budget & Policy Center, una organización de tendencia izquierdista, expresó su escepticismo sobre el éxito de la Proposición 37. Sin embargo, también afirmó que sus desventajas son limitadas.
“Aún podría funcionar, y si no funciona, el estado no tiene realmente ninguna responsabilidad”, dijo.
¿Así que en realidad no le gusta, pero dice que no puede hacer daño? Qué raro.
Te dije.
